Λήψη απόφασης περί έγκρισης μεταβίβασης μισθωτικής σχέσης μίσθωσης δημοτικού καταστήματος με αρ. (5) λόγω αλλαγής νομικής μορφής του αρχικού μισθωτή, από φυσικό πρόσωπο σε νομικό πρόσωπο

Σύμφωνα με το άρθρο 65 παρ.1 του Ν.3852/2010, το δημοτικό συμβούλιο
αποφασίζει για όλα τα θέματα που αφορούν το Δήμο, εκτός από εκείνα που ανήκουν
εκ του νόμου στην αρμοδιότητα του δημάρχου ή άλλου οργάνου του δήμου ή το ίδιο
το δημοτικό συμβούλιο μεταβίβασε σε επιτροπή του.
Με το αριθ. 14089/24-05-2023 Συμφωνητικό ο Δήμος Αρταίων εκμίσθωσε στον
Σπηλιά Μιχαήλ του Ιωάννη με ΑΔΤ ΑΜ792053 και ΑΦΜ. 115081053 ΔΟΥ Άρτας, το
δημοτικό κατάστημα με αρ. (5) που βρίσκεται στην οδό Ν. Σκουφά 189 – πλατεία
Σκουφά (Κιλκίς), εμβαδού 28,80 τ.μ., για τη λειτουργία καταστήματος υγειονομικού
ενδιαφέροντος, σύμφωνα με την υπ’ αριθ. 167/2023 (ΑΔΑ: 60Ω9ΩΨΑ-Φ4Φ) εγκριτική
απόφαση πρακτικών δημοπρασίας της Οικονομικής Επιτροπής.
Σύμφωνα με το άρθρο 9 – Παραχώρηση Χρήσης του ανωτέρω συμφωνητικού
μίσθωσης «1. ……. Επιτρέπεται πάντως μετά τριετία από τη σύναψη της μίσθωσης η
παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε εταιρία προσωπική ή περιορισμένης
ευθύνης, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή και του μισθωτή κατά ποσοστό 35%.
Έναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και ο μισθωτής και η εταιρία στην
οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου. Μεταβολή των προσώπων των εταίρων
με σύμβαση, εκτός από το πρόσωπο του μισθωτή, επιτρέπεται για μία φορά».
Με την αριθ. 4868/24-02-2025 αίτηση ο μισθωτής, Σπηλιάς Μιχαήλ του Ιωάννη,
αιτείται την μεταβίβαση – παραχώρηση της ως άνω σύμβαση μίσθωσης από την
πλευρά του μισθωτή, λόγω αλλαγής της νομικής μορφής του μισθωτή ήτοι: από
φυσικό πρόσωπο σε νομικό πρόσωπο (Ο.Ε) και σύμφωνα με το άρθρο 9 –
Παραχώρηση Χρήσης του ανωτέρω συμφωνητικού, ήτοι «1……… Επιτρέπεται πάντως
μετά τριετία από τη σύναψη της μίσθωσης η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε
εταιρία προσωπική ή περιορισμένης ευθύνης, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή
και του μισθωτή κατά ποσοστό 35%. Έναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον
και ο μισθωτής και η εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου.
Μεταβολή των προσώπων των εταίρων με σύμβαση, εκτός από το πρόσωπο του
μισθωτή, επιτρέπεται για μία φορά », και της συμμετοχής αυτού, κατά 51%, στην
συσταθείσα ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία «ΜΙΧ. ΣΠΗΛΙΑΣ ΚΑΙ ΣΙΑ Ο.Ε.» και
διακριτικό τίτλο «ΡΙTA HOUSE ARTA” με ΑΦΜ 802783595, αριθμό ΓΕΜΗ 182695115000.
Επειδή ο αιτών, της μεταβίβασης της αριθ. 14089/24-05-2025 μισθωτικής
σχέσης, Σπηλιάς Μιχαήλ του Ιωάννη με ΑΔΤ ΑΜ792053 και ΑΦΜ 115081053, και
συμβαλλόμενος στην (συσταθείσα) ομόρρυθμη εταιρεία (Ο.Ε.) «ΜΙΧ. ΣΠΗΛΙΑΣ ΚΑΙ ΣΙΑ
Ο.Ε.» και διακριτικό τίτλο «ΡΙTA HOUSE ARTA” με ΑΦΜ 802783595 κατά ποσοστό
συμμετοχής 51% στο εταιρικό κεφάλαιο και στα κέρδη και τις ζημιές αυτής.
Επειδή, η ολική ή μερική παραχώρηση του μίσθιου σε τρίτον δεν επιτρέπεται
εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών. Επιτρέπεται πάντως μετά τριετία από τη
σύναψη της μίσθωσης η παραχώρηση της χρήσης του μίσθιου σε εταιρία
προσωπική ή περιορισμένης ευθύνης, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή και
του μισθωτή κατά ποσοστό 35%. Έναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και
ο μισθωτής και η εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μίσθιου. Μεταβολή
των προσώπων των εταίρων με σύμβαση, εκτός από το πρόσωπο του μισθωτή,
επιτρέπεται για μία φορά. Δεύτερη μεταβολή επιφέρει λύση της μίσθωσης, εκτός αν
υπάρχει έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή. Στις περιπτώσεις αυτές πρέπει να
γνωστοποιείται εγγράφως στον εκμισθωτή μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών
τόσο η σύναψη των συμβάσεων όσο και τα στοιχεία εκείνων προς τους οποίους έγινε
η παραχώρηση. Στις περιπτώσεις αυτές το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται κατά
20%. Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της προηγούμενης
παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να
υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή (άρθρο 8- παραχώρηση χρήσης του αριθ.
8707/24-04-2024 συμφωνητικού μίσθωσης)
Επειδή για τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης απαιτείται σύμβαση μεταξύ
του μισθωτή και εκείνου προς τον οποίο γίνεται η μεταβίβαση καθώς και έγγραφη
αναγγελία της σύμβασης από εκείνον που μεταβιβάζει προς τον εκμισθωτή, που να
περιέχει τους όρους της σύμβασης. Εκείνος που μεταβιβάζει ενέχεται εις ολόκληρο με
εκείνον προς τον οποίο έγινε η μεταβίβαση για τις υποχρεώσεις που απορρέουν από
τη μίσθωση, οι οποίες υπήρχαν κατά το χρόνο της μεταβίβασης(παρ. 2 άρθρο 9-
Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης του αριθ. 8707/24-04-2024 συμφωνητικού μίσθωσης)
Επειδή δεν πρέπει η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης να συγχέεται με την
υπεκμίσθωση ή την παραχώρηση χρήσης του μισθίου, οι οποίες αποτελούν
διαφορετικές από την κύρια σύμβαση μίσθωσης συμβάσεις, και ως εκ τούτου νέες,
ενώ παράλληλα εξακολουθεί να υφίσταται και η μισθωτική σχέση μεταξύ των αρχικά
συμβαλλομένων μερών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, δηλαδή, δε λαμβάνει χώρα
μεταβίβαση της κύριας μισθωτικής σχέσης, αλλά καταρτίζεται μία νέα εξ ολοκλήρου
συμβατική σχέση, της οποίας φορείς είναι ο μισθωτής της κύριας σύμβασης
μίσθωσης και ένα νέο τρίτο πρόσωπο (έτσι σε ΑΠ 455/2017 και ΑΠ 1255/2019 «Η
παραχώρηση όμως αυτή της χρήσεως του μισθίου σε τρίτο είτε με υπεκμίσθωση είτε με
σύσταση εταιρίας είναι σχέση παρεπόμενη, αναφορικά με την κύρια μίσθωση και δεν
αλλοιώνει υποκειμενικά την μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ
των αρχικών συμβαλλομένων»). Είναι λοιπόν αυτονόητο ότι, η ύπαρξη κάποιου όρου
στη σύμβαση μίσθωσης περί απαγόρευσης της παραχώρησης χρήσης ή της
υπεκμίσθωσης, δεν ασκεί καμία επιρροή και δεν εμποδίζει τα μέρη να μεταβιβάσουν τη
μισθωτική σχέση εάν το αποφασίσουν. Ενώ, σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν και
ανωτέρω, η ύπαρξη ενός τέτοιου όρου περί απαγόρευσης των ως άνω συμβάσεων
(δηλ. παραχώρησης της χρήσης του μισθίου και της υπεκμίσθωσης) θα εξακολουθεί
να ισχύει και μετά τη μεταβίβαση τη μισθωτικής σχέσης, οπότε θα δεσμεύει και το νέο
μέλος που θα εισέλθει σε αυτήν και το οποίο, αν είναι μισθωτής, δεν θα έχει το
δικαίωμα να παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου ούτε να το υπεκμισθώσει.
Κάτι τέτοιο θα είναι δυνατό να συμβεί μόνο αν τα μέρη προβούν σε τροποποίηση του
σχετικού συμβατικού όρου.
Επειδή από το συνδυασμό των διατάξεων 361, 455 επ. και 471 ΑΚ, οι οποίες,
σύμφωνα με το άρθρο 44 ΠΔ 34/1995, εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις,
συνάγεται ότι η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από το μισθωτή προς
τρίτο, εκτός των προβλεπόμενων στο άρθρο 12 του ίδιου ΠΔ 34/1995 περιπτώσεων,
γίνεται μόνο με το συνδυασμό εκχώρησης και αναδοχής χρέους, ύστερα από
συναίνεση του εκμισθωτή.
Επειδή, μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον
δεύτερο της μισθωτικής σχέσης, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον
τρίτο μισθωτή στη σχέση αυτή και συνεπώς, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα
δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή(ΑΠ 1175/2019 νόμος).
Επειδή είτε πρόκειται για σύμβαση μίσθωσης κατοικίας είτε πρόκειται για
επαγγελματική μίσθωση όταν υπεισέρχεται ένα νέο πρόσωπο είτε στη θέση του
μισθωτή είτε στη θέση του εκμισθωτή απαιτείται, κατ’ αρχήν, η σύμπραξη εκμισθωτή
και μισθωτή καθώς και του τρίτου προς τον οποίο μεταβιβάζεται η μισθωτική σχέση,
Εννοείται ότι προκειμένου να λάβει χώρα μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης θα πρέπει η
μίσθωση η οποία μεταβιβάζεται να είναι έγκυρη και ισχυρή, δεδομένου ότι από άκυρη
ή μίσθωση που έχει λήξει δεν είναι δυνατόν να παραχθούν δικαιώματα και
υποχρεώσεις, ώστε να γίνουν αντικείμενο εκχώρησης ή αναδοχής χρέους αντίστοιχα
Επειδή με τη μεταβίβαση υπεισέρχεται στη συμβατική θέση του μισθωτή ο τρίτος
προς τον οποίο γίνεται η μεταβίβαση, ο οποίος επομένως συνεχίζει την αρχική
μίσθωση (ΑΠ 640/2016, ΑΠ734/1998).
Επειδή η μεταβιβαζόμενη ενοχική σχέση δεν είναι νέα, αλλά συνέχεια της
παλαιάς, η οποία δεν μεταβάλλεται κατά περιεχόμενο, παρά μόνο αν τροποποιηθεί με
κοινή συμφωνία όλων των συμβαλλομένων (ΑΠ 734/1998), ισχύουν δε όσα είχαν
αρχικώς συμφωνηθεί. Συνεπώς εξακολουθούν να ισχύουν όλοι οι συμφωνημένοι στην
αρχική σύμβαση μίσθωσης όροι για τη διάρκεια, τη χρήση, το μίσθωμα, την
αναπροσαρμογή αυτού, την εγγύηση, την ποινική ρήτρα και ρητά συμφωνείται ότι ο
ειδικός διάδοχος νέος μισθωτής, υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του
δικαιοδόχου μισθωτή που προϋπήρχαν της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης(ΑΠ
329/2019 νόμος)
Επειδή βασικό αποτέλεσμα της κατά τα ανωτέρω μεταβιβάσεως της μισθωτικής
σχέσεως είναι ότι, από και με τη σύναψη ή την έγκριση της συμβάσεως μεταβιβάσεως,
όπου αυτή απαιτείται, αποκόπτεται από τη μισθωτική σχέση ο παλαιός μισθωτής και
στη θέση του υπεισέρχεται ο ειδικός διάδοχος νέος μισθωτής και είναι αυτονόητο ότι, ο
νέος μισθωτής ή εκμισθωτής θα ευθύνεται έναντι του αντισυμβαλλομένου του και θα
οφείλει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του βάσει των συμφωνηθέντων όρων του
αρχικού συμφωνητικού μίσθωσης.
Επειδή σε περίπτωση που έχει συμφωνηθεί με τη αρχική σύμβαση μίσθωσης η
κατάπτωση ποινικής ρήτρας με την επέλευση κάποιου γεγονότος, τότε ο νέος φορέας
την μισθωτικής σχέσης (νέος μισθωτής ή νέος εκμισθωτής) μπορεί να απαιτήσει την
κατά τα άνω κατάπτωση της ποινής μόνο αν το γεγονός αυτό λάβει χώρα μετά τη
μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης. Ο νέος μισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση
για την ύπαρξη ελαττωμάτων στο μίσθιο μόνο εφόσον αυτά υφίστανται μετά τη
μεταβίβαση.
Εισηγούμαστε και καλείται το Δημοτικό συμβούλιο για τη λήψη απόφασης,
σχετικά με:
την έγκρισης μεταβίβασης της αριθ. 14089/24-05-2023 αρχικής μισθωτικής
σύμβαση μίσθωσης, από την πλευρά του μισθωτή, του δημοτικού ακινήτου
κατάστημα αρ. (5) που βρίσκεται στην οδό Ν. Σκουφά 189 – πλατεία Σκουφά (Κιλκίς)
εμβαδού 28,80 τ.μ., λόγω αλλαγής νομικής μορφής του αρχικού συμβαλλόμενου
μισθωτή, ήτοι από Σπηλιά Μιχαήλ του Ιωάννη με ΑΦΜ 115081053 ΔΟΥ Άρτας
(φυσικό πρόσωπο) στο νέο μισθωτή με τη μορφή της (ΟΕ) ομόρρυθμη εταιρεία με την
επωνυμία «ΜΙΧ. ΣΠΗΛΙΑΣ ΚΑΙ ΣΙΑ Ο.Ε.» και διακριτικό τίτλο «ΡΙΤΑ HOUSE ARTA” με ΑΦΜ
802783595, αριθμό ΓΕΜΗ 182695115000 (νομικό πρόσωπο).
τη συναίνεση του δήμο Αρταίων (από τη πλευρά του εκμισθωτή), να
υπεισέρθει στην συγκεκριμένη μισθωτική σχέση και στη θέση του μισθωτή, το νέο
πρόσωπο με την επωνυμία «ΜΙΧ. ΣΠΗΛΙΑΣ ΚΑΙ ΣΙΑ Ο.Ε.» και διακριτικό τίτλο «ΡΙΤΑ
HOUSE ARTA” με ΑΦΜ 802783595
την ανάθεση στον Δήμαρχο τις περαιτέρω ενέργειες για την σύναψη και
υπογραφή της νέας (τροποποιητικής) σύμβασης μίσθωσης, με τους κάτωθι ειδικούς
όρους:
Συμφωνείται ρητά ότι, ο ειδικός διάδοχος νέος μισθωτής, υπεισέρχεται στα
δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του δικαιοδόχου μισθωτή που προϋπήρχαν της
μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης (ΑΠ 329/2019 νόμος)
Επειδή με τη μεταβίβαση υπεισέρχεται στη συμβατική θέση του παλιού
μισθωτή ο νέος μισθωτής, προς τον οποίο γίνεται η μεταβίβαση, αυτός υποχρεούται
να συνεχίσει την αρχική μίσθωση, θα ευθύνεται έναντι του αντισυμβαλλομένου του και
θα οφείλει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του βάσει των συμφωνηθέντων όρων του
αρχικού συμφωνητικού μίσθωσης.
Η διάρκεια της μεταβιβαζόμενης μισθωτικής σχέσης, η οποία δεν είναι νέα
αλλά συνέχεια της παλιάς (αρχικής), η οποία δεν μεταβάλλεται κατά περιεχόμενο και
ισχύουν όσα είχαν αρχικώς συμφωνηθεί, θα ξεκινάει από την ημερομηνία υπογραφής
της νέας (τροποποιητικής) σύμβασης μίσθωσης και θα λήγει την αντίστοιχη
ημερομηνία όταν συμπληρωθεί η δωδεκαετία (12ετια) της αρχικής σύμβασης
μίσθωσης, ήτοι: την 23η Μαΐου έτους 2035, μετά το πέρας της οποίας θα έχει
εφαρμογή η παρ. 4 του άρθρου 61 του Π.Δ 34/95.
Σε περίπτωση που έχει συμφωνηθεί με τη αρχική σύμβαση μίσθωσης η
κατάπτωση ποινικής ρήτρας με την επέλευση κάποιου γεγονότος, τότε ο νέος φορέας
την μισθωτικής σχέσης (νέος μισθωτής ή νέος εκμισθωτής) μπορεί να απαιτήσει την
κατά τα άνω κατάπτωση της ποινής μόνο αν το γεγονός αυτό λάβει χώρα μετά τη
μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης.
Ο νέος μισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει αποζημίωση για την ύπαρξη
ελαττωμάτων στο μίσθιο μετά τη μεταβίβαση.
Ο νέος μισθωτής δεν μπορεί να απαιτήσει την επιστροφή της εγγύησης
συμμετοχής και ειδικότερα το με αριθ. 3425/19-05-2023 Γραμμάτιο Συστάσεως
Παρακαταθήκης του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, ποσού 388,80€, η οποία
αποτελεί εγγύηση για την καλή εκτέλεση των όρων της αρχικής σύμβασης μίσθωσης.
κατά τα λοιπά ισχύουν οι όροι και προϋποθέσεις της αριθ. /24-04-2024
μεταβιβαζόμενης αρχικής σύμβαση μίσθωσης.