Απάντησεις του Υφυπουργού Περιβάλλοντος κ. Ν. Ταγαρά στον Σταύρο Καλογιάννη για δόμηση ιδιοκτησιών που εμπίπτουν εν μέρει εντός ορίου οικισμού και για τον τρόπο οριοθέτησης των οικισμών

Διευκρινήσεις σχετικά με τη δυνατότητα δόμησης σε τεμνόμενα οικόπεδα από το όριο οικισμού προ του 1923, είχε ζητήσει ο Σταύρος Καλογιάννης από το αρμόδιο Υπουργείο Περιβάλλοντος, καταθέτοντας εκ νέου σχετική Ερώτηση στη Βουλή (αρ. πρωτ. 2725/2022), μετά από συνεργασία που είχε με πολλούς ενδιαφερόμενους συμπολίτες μας και μελετητές μηχανικούς.
Αναλυτικότερα, ο Σταύρος Καλογιάννης ζητούσε να διευκρινιστούν θέματα πολεοδομικού καθεστώτος και όρων δόμησης των οικοπέδων που τέμνονται από όρια οικισμών 2.000 κατοίκων, και ειδικότερα για το εάν ισχύει το άρθρο 7, παρ. 1, του ΠΔ/24-4-85 για τις τεμνόμενες ιδιοκτησίες από όριο οικισμού και για τα οικόπεδα που βρίσκονται εντός ορίων οικισμού προ του 1923 και οικοδομούνται σύμφωνα με το ΠΔ της 2/13-3-81.
Στην απάντησή του προς τον Σταύρο Καλογιάννη, ο Υφυπουργός Περιβάλλοντος κ. Ν. Ταγαράς, κοινοποιεί έγγραφα του προϊσταμένου της Δ/νσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ κ. Στ. Λαδά και της Διευθύντριας Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων κας Αθ. Σκάρλα.
Στην απάντησή του, ο Δ/ντης Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ κ. Λαδάς, μεταξύ άλλων, αναφέρει:
Κατόπιν της ως άνω σχετικής ερώτησης, η οποία, αναφερόμενη στις διατάξεις του από 24.4.85 π.δ/τος «Τρόπος καθορισμού ορίων οικισμών της χώρας μέχρι 2.000 κατοίκους, κατηγορίες αυτών και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησής τους» και συγκεκριμένα στην παρ.1 του άρ.7 «Γενικές Διατάξεις», επικεντρώνεται στη δόμηση ιδιοκτησιών που εμπίπτουν εν μέρει εντός ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, εμπλέκοντας, στην τελική διατύπωση του ερωτήματος, θέματα που άπτονται διατάξεων των προϋφιστάμενων του έτους 1923 οικισμών, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:
α) Η εφαρμογή των διατάξεων του από 24.4.85 π.δ/τος εξετάζεται στο πλαίσιο των συνολικά διαθέσιμων στοιχείων της εκάστοτε αρμόδιας υπηρεσίας για κάθε οικισμό, λαμβάνοντας υπόψη τη σχετική με τους οικισμούς της χώρας νομολογία του ΣτΕ. Ως εκ τούτου, κατά την άποψή μας, δεν χωρεί γενική απάντηση για την εφαρμογή της παρ.1 του αρ.7 του εν λόγω διατάγματος, όπως αυτή συμπληρώθηκε μετά την ισχύ του ν.4315/2014. Η εφαρμογή των διατάξεων της εν λόγω παραγράφου του από 24.4.85 π.δ/τος, προϋποθέτει το νόμιμο καθορισμό των ορίων του οικισμού. Εάν υφίσταται αμφιβολία, δύναται περαιτέρω να διερευνηθεί, στο πλαίσιο των νομοθετικών ρυθμίσεων που έπονται του ως άνω διατάγματος, συμπεριλαμβανομένων των διατάξεων που ισχύουν για την εκτός σχεδίου δόμηση.
β) Σύμφωνα με τη σχετική νομολογία του ΣτΕ, για τους προϋφιστάμενους του έτους 1923 οικισμούς, έχουν εφαρμογή οι ειδικές διατάξεις του από 2.3.1981 π.δ/τος, περί οριοθετήσεως και όρων δομήσεως των οικισμών προ του 1923. Ενδεχόμενη διαπίστωση ότι, μεταγενέστερα, ακολούθησε η οριοθέτηση του οικισμού κατά τις διατάξεις του από 24.4.85 π.δ/τος, δεν καθιστά αυταπόδεικτο ότι τα ακριβή όρια του προ του 1923 οικισμού ταυτίζονται με τα όρια του οικισμού κατά την οριοθέτησή του ως κάτω των 2.000 κατοίκων, ώστε να τυγχάνει εφαρμογής η παρ.1 του αρ.7 αυτού.
γ) Για την αντιμετώπιση των προβλημάτων των οικισμών της χώρας, μέσω των διατάξεων του ν.4759/2020, προβλέπεται η δυνατότητα οριοθέτησης μη οριοθετημένων οικισμών που προϋπάρχουν του 1923 και δεν έχουν οριοθετηθεί, καθώς και οικισμών κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων που δεν έχουν οριοθετηθεί αλλά φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς, ανεξάρτητοι οικισμοί σε απογραφή προ του έτους 1983. Η ως άνω οριοθέτηση δύναται να επιτευχθεί είτε στο πλαίσιο Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ), είτε με Προεδρικό διάταγμα που καλύπτει τουλάχιστον ένα οικισμό…
Η Διευθύντρια Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων του ΥΠΕΝ, κα Σκάρλα, αναφέρει:
Σας γνωρίζουμε ότι, οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 7 του ΠΔ/24-4-85, όπως ισχύει (μετά την αντικατάσταση και συμπλήρωσή του με το ΠΔ/14-2-87 και τη συμπλήρωσή του με την παρ.12 του άρθρου 10 του Ν. 4315/14), εφαρμόζεται στους οικισμούς κάτω από 2000 κατοίκους και όχι στους οικισμούς προ ’23 οι οποίοι διέπονται από τις διατάξεις του ΠΔ/2-3-81.
Κατά την άποψή μας η δόμηση στα οικόπεδα, που τέμνονται από την περιμετρική γραμμή των ορίων οικισμών προϋφιστάμενων του 1923, γίνεται με τις διατάξεις ΠΔ/2-3-81, κατά το τμήμα τους που εμπίπτει εντός των ορίων του οικισμού, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις αρτιότητας του εν λόγω Π.Δ. σε συσχετισμό με το χρόνο δημιουργίας του όλου γηπέδου. Κατά το υπόλοιπο τμήμα, εφόσον εμπίπτει σε εκτός σχεδίου περιοχή, εφαρμόζονται οι διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης ΠΔ/24-5-85, με κριτήριο ως προς την αρτιότητα το χρόνο δημιουργίας του όλου γηπέδου. Επιπλέον, το όριο του οικισμού δεν επιφέρει κατάτμηση στην ιδιοκτησία.
Η σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας εφαρμόζεται μόνο στο παραπάνω εντός ορίων τμήμα, δηλαδή το υπόλοιπο εκτός σχεδίου τμήμα δεν συμπεριλαμβάνεται στα ιδανικά μερίδια της διηρημένης ιδιοκτησίας.
Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 98 του Ν. 4495/17 σας γνωρίζουμε ότι «οι διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 1 του ΝΔ 1024/71 εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28-7-11 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος,…».